Снять/сдать квартиру и не пойти по миру

Как известно, соотношение зарплат и цен на жилье в нашей стране такое, что для многих единственным способом обрести личное жилищное пространство является аренда (точнее, строго юридически, когда речь идет об отношениях между гражданами, это называется «наем жилья»). Я сама, снимая уже пятую квартиру за последние семь лет, много чего повидала и сформулировала памятку, как грамотно арендовать жилье, чтобы не потерять свои деньги и нервы.

Анна Добрюха,
юридический обозреватель
«Комсомольской правды»

Вопрос номер один, о котором обязательно нужно договориться будущему жильцу с хозяином «еще на суше», до заселения в квартиру: кто и в каком порядке будет оплачивать «коммуналку». В свете нынешних коммунальных реформ (ожидающийся перенос бремени капремонта на граждан, обязательная установка счетчиков и т.д.) и постоянного роста цен на услуги ЖКХ суммы выходят немалые: для нанимателя такая ежемесячная «добавка» может оказаться попросту неподъемной. Сейчас распространена практика, когда основную часть расходов берет на себя наймодатель-собственник жилья, а наниматель платит только за электричество и междугородние телефонные звонки. Однако имейте в виду: если вы не зафиксируете такой расклад в договоре найма, то вступит в действие статья 678 Гражданского кодекса РФ: «Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи». Впервые снимая квартиру, я оказалась именно в такой невыгодной ситуации и с большим трудом уговорила потом хозяина делить расходы хотя бы пополам.

Важно также решить, что будет в случае улучшения или ухудшения состояния квартиры. Скажем, поклеите вы новые обои или поставите пластиковые окна. Кто будет платить, можно ли рассчитывать на компенсацию в случае прекращения найма? По общему правилу эти вопросы регулируются так: согласно статье 623 ГК РФ, если арендатор действовал (то есть в нашем случае обустраивал жилье) с согласия арендодателя, то он вправе получить денежное возмещение за все неотделимые улучшения имущества: те же обои, обновленные полы и т.п. В принципе, согласие хозяина квартиры на ремонт может быть подтверждено, в том числе, показаниями свидетелей, но надежнее всего оформить расписку, а в идеале – прописать все в договоре или дополнительном соглашении к нему.

Что касается ухудшения состояния квартиры или ее содержимого (выход из строя сантехники, поломка мебели и т.п.), то можно исходить из следующего: согласно статье 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию этим имуществом, даже если во время заключения договора аренды не знал о таких дефектах. В то же время, если имущество выходит из строя в результате естественного износа и требуется обычный текущий ремонт, то по закону он возлагается на квартиросъемщика, если иное не предусмотрено договором (статья 681 ГК РФ).

И еще один «больной» момент: как производятся расчеты в случае досрочного прекращения аренды жилья? В статье 687 ГК говорится о том, что наймодатель вправе досрочно выселить нанимателя, только если последний серьезно нарушает условия договора: неоднократно задерживает оплату и проч. А вот наниматель имеет право расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив хозяина квартиры за три месяца (та же статья 687 ГК). На практике, если собственник квартиры просит жильца досрочно съехать при отсутствии нарушений договора, то он либо возвращает нанимателю сумму арендной платы за один месяц (как правило, она вносится арендатором еще при заключении договора в качестве так называемого депозита), либо позволяет нанимателю еще один месяц прожить в квартире бесплатно. Если же наниматель досрочно покидает жилье, не предупредив хозяина за три месяца, то, как правило, теряет сумму депозита.

...Надо отметить, что немало рисков и переживаний ждет и тех, кто сам сдает квартиру. В частности, одна из основных и самых «обидных» обязанностей – делиться с государством, выплачивая с выручки за аренду подоходный налог. О том, как экономнее исполнить этот гражданский долг, что грозит за уклонение от него, а также о других моментах, важных для собственников-наймодателей, мы поговорим в следующий раз.

по материалам "Право каждого"