Как продать квартиру после перепланировки

Сегодня на рынке предлагается множество квартир с интересными и оригинальными планировками. Часто интерьерные «изыски» преподносятся как плюсы и повышают цену квартиры. Но только если они законны. Квартиру с несогласованной перепланировкой продать нельзя. И все же стоит ли сразу отказываться от покупки интересной квартиры?

Таких квартир, надо отметить, достаточно много на рынке. Период массовых ремонтов в стиле «А не снести ли нам эту ненужную стенку? А снести!» привел к тому, что квартиры с «оригинальными» планировочными решениями, по самым оптимистичным оценкам специалистов, составляют около десяти процентов рынка. По оценке Сергея Кускова, директора «Московского инвестиционного центра недвижимости», сейчас около 10-15% квартир, выставленных на рынке, продаются после перепланировки. Причем, если рассматривать сегмент квартир с большой площадью, то доля «перепланированных» квартир может быть еще выше и составляет чуть ли не 50%. Тут, правда, намного чаще перепланировка оказывается узаконенной и согласованной с властями.

Тонкие красные линии

Наиболее проблемными являются квартиры, перепланировку в которых согласовать, скорее всего, не удастся. Чаще всего это небольшие однокомнатные квартиры, чьи хозяева решили самостоятельно переделать их в студию, снеся несколько перегородок. Жилые площади при этом объединяются с нежилыми, а это согласовать по новым нормам почти невозможно. Люди годами живут в таких квартирах, так и не узаконив перепланировку. И, конечно, сталкиваются с серьезной проблемой, когда появляется необходимость продать квартиру.

Для оформления сделки требуется следующий список документов, получаемых в БТИ: поэтажный план, различные справки и экспликация помещения. Процедура сейчас такова, что для выдачи всех справок владельцам приходится обязательно вызывать из БТИ техника для обмера квартиры перед очередной перепланировкой или сделкой с недвижимостью. Вот как раз тогда на плане и появляются те самые пресловутые «красные линии», которыми техник БТИ отмечает несоответствие квартиры плану, хранящемуся в архиве.

Красные линии можно убрать из поэтажного плана двумя способами: либо согласовать планировку, либо вернуть все помещения в исходное состояние. И затем опять вызвать техника БТИ. Регистрация сделки с помещением, где есть «красные линии», невозможна.

Что делать, если в документах «все чисто», а в квартире налицо перепланировка? Такой случай может возникнуть, если с техником БТИ «договариваются», и в выданных документах, которые показывает вам владелец квартиры, все в порядке, никаких красных линий нет. Надо помнить, что, приобретая такую квартиру, нужно сразу рассчитывать на довольно серьезные денежные вливания в судебное разбирательство, которое потребуется, чтобы узаконить произведенные в квартире архитектурные изменения.

Отметим, что всю ответственность после сделки будет нести новый собственник квартиры, даже если перепланировка была сделана до него. Ответственность может быть небольшой и административной в виде штрафа в размере 2000-2500 руб., а также обязанности согласовать все документы по сделанным изменениям (самовольная перепланировка согласовывается только через суд). А может оказаться так, что суд обяжет вернуть квартире прежний вид, если согласовать изменения невозможно (и это самый дорогой вариант выхода из ситуации). Более того, если, к примеру, нарушена прочность, устойчивость несущей конструкции здания, и может произойти разрушение (или уже произошло) или затруднен доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, то суд может обязать оплатить и этот ущерб.

Есть еще и такой вариант: на бумаге все соответствует планировке квартиры, а вот после покупки собственник идет в БТИ, и там уже выясняется, что в архивах совсем другая планировка. То есть продавцы документы БТИ просто подделали. Тут тоже только одна дорога – в суд, причем исход разбирательства может быть далеко не позитивным для нового владельца.

Сложно, но можно

Если же все-таки хочется купить «оригинальную» квартиру, то стоит помнить, что «всплыть» незаконная перепланировка может при любых процессах, связанных с переоформлением, приватизацией, получением кредитов под залог недвижимости и регистрацией каких-либо сделок с объектом недвижимости, в том числе купли-продажи.

Есть еще один момент: после перепланировки общая площадь квартиры должна быть такой же, как и до нее, в противном случае Росрегистрация может не разрешить сделку. Остальные изменения не могут стать помехой для заключения договора.

Вариантов оформить документы после покупки два: либо делать это самостоятельно, что весьма непросто, или поручить эти хлопоты фирме-посреднику, тогда дело пойдет явно быстрее, но за эти услуги тоже придется хорошо заплатить. В любом случае процесс согласования всех документов займет от 1 до 6 месяцев, в зависимости от сложности проведенного ремонта. Старший юрисконсульт компании Est-a-Tet Анастасия Петрухина оценила сроки так: «Если затронуты только ненесущие конструкции, то, скорее всего, это будет классифицироваться как перепланировка по эскизу (переустановка). Она характеризуется упрощенным порядком согласования, и для этого не требуется проводить разработку проектной документации, согласование проводится по нарисованному эскизу перепланировки. Сроки согласования перепланировки по эскизу составят 1-2 месяца. Если в квартире проведены более масштабные переустройства и, например, затронуты капитальные (несущие) стены, расширена ванная за счет коридора с установкой на месте бывшего коридора сантехники, то данная перепланировка требует разработки и согласования проектной документации. Сроки согласования перепланировки по проекту колеблются от 2 до 6 месяцев».

Цена вопроса

Очевидно, что квартира с неузаконенной планировкой – продукт с серьезным изъяном. А если это так, то продавец должен предоставить скидку. Размер ее можно определить, ориентируясь на затраты на согласование перепланировки, а также на риски, которые описаны выше. Лучше всего провести предварительные консультации со специалистами, в какую сумму обойдется перепланировка. Общая стоимость согласования ремонта, в свою очередь, находится в диапазоне от 20-30 до нескольких сотен тысяч рублей.

«Если говорить о наказаниях, то самым дорогим, конечно, является необходимость вернуть квартиру в прежний вид, что по стоимости может превысить любые штрафы. Хотя иногда и штрафы также могут быть достаточно большими и доходить до нескольких сотен тысяч рублей. Поэтому лучше обращаться к юристам еще до того, как перепланировка была сделана, чтобы избежать лишних проблем»

по материалам журнала "Собственник"