Ипотека стала человечнее: насколько и надолго ли?

Ипотека в России, судя по всему, переживает сейчас период возрождения. Процентные ставки по ипотечным кредитам снизились и практически вернулись к докризисному уровню. Но, несмотря на это, только 7% россиян могут позволить себе взять ипотечный кредит. Что же готовы предложить банки, чтобы привлечь клиентов? Стоит ли ожидать дальнейшего снижения процентных ставок?

В первой половине прошлого года ставки по ипотеке снижались довольно активно, отмечают аналитики компании «Фосборн Хоум». Но с августа наблюдается некоторая стабильность индекса «Фосборн», отражающего средневзвешенную ставку по ипотечному кредиту на вторичном рынке. В течение семи месяцев индекс незначительно меняется в диапазоне 12,8–12,3%. По-видимому, резервы для дальнейшего снижения ставок почти исчерпаны. И в ближайшем будущем, если и возможно их снижение, то весьма незначительное.

Однако, несмотря на стабильность ипотечных ставок, аналитики отмечают рост спроса на ипотеку в начале года. Так, по данным компании «Миэль-Брокеридж», в феврале 2011 года количество ипотечных сделок увеличилось в 2 раза по сравнению с февралем 2010-го. «Такая динамика обусловлена несколькими моментами: февраль 2010 года характеризовался сниженной активностью, традиционной для сезона январь-февраль, и по сути своей был посткризисным. Кроме того, можно отметить, что осенью и в начале зимы 2010 года ажиотажных пиков не наблюдалось. Поэтому можно констатировать стабильный умеренный рост доли ипотечных сделок в начале 2011 года», –объясняет Александр Серебряков, заместитель генерального директора компании «Миэль-Брокеридж» по ипотечным программам.

«Сейчас на ипотечном рынке наблюдается тенденция к улучшению условий для получения ипотеки. Если в период кризиса минимальная сумма первоначального взноса была 30% от стоимости жилья, то сейчас можно встретить и 20%, и 10%. Возвращаются на рынок и ипотечные программы без первоначального взноса. Такие кредиты предлагали некоторые банки до кризиса, и сейчас ситуация на рынке благоприятная для возрождения подобных программ. Кроме того, выросли сроки кредитования, что позволило снизить размер ежемесячного платежа», – рассказывает Елена Пономарева, генеральный директор компании «Фосборн Хоум».

Госбанки меняют условия и снижают ставки

Крупнейшими игроками на рынке ипотеки являются банки с государственным участием – Сбербанк и ВТБ-24. На их долю приходится порядка 75% выданных ипотечных кредитов. В самом деле, условия, предоставляемые госгигантами, кажутся весьма привлекательными. Еще осенью прошлого года Сбербанк существенно понизил ставки по ипотеке, а ранее отменил все комиссии по кредитам. И на сегодня предлагает самую выгодную рублевую ставку по ипотеке 9,5%. А 8 марта запустил новую ипотечную программу «888» на квартиры в новостройках. Это беспрецедентная акция на рынке ипотеки: кредит на новое строящееся жилье будет выдаваться под 8% годовых в рублях на срок до 8 лет. Предложение очень выгодно, однако, чтобы им воспользоваться, придется внести сразу 50% от стоимости квартиры.

«Востребованность ипотечных продуктов этого банка связана с тем, что, имея возможность недорогого фондирования, он предлагает кредиты более доступные для населения, по рыночным процентным ставкам. При этом он влияет на другие коммерческие банки, которые также в свою очередь идут по пути снижения ставок и оптимизации ипотечных программ, – рассуждает Александр Серебряков. – Кроме того, играет свою роль отмена Сбербанком РФ комиссии за выдачу кредитов и появление акций «10-10-10» и «8-8-8».

Не менее интересное предложение делает и ВТБ-24. Если у заемщика есть не менее 60% от стоимости приобретаемого жилья и погасить кредит он готов в срок до семи лет, то процентная ставка в этом случае составит 10% в рублях или 8,45% в долларах США.

Однако клиентов, готовых взять кредит на подобных условиях, оказывается немного. Как показывает практика, первоначальный взнос редко достигает 30%, а срок кредитования, как правило, превышает 15 лет. В этом случае предложения госбанков могут оказаться не самыми выгодными на фоне предложений банков коммерческих.

Качество обслуживания против ставки

Чем же отвечают коммерческие банки на вызов госгигантов? Отменой или снижением различных комиссий, сокращением сроков рассмотрения заявок, более выгодными условиями досрочного погашения кредита. Многие банки делают ставку на качество сервиса и индивидуальный подход к клиенту. Например, немаловажным фактором может стать удобство погашения кредита. Ведь ипотека берется на много лет, и если ежемесячные визиты в банк будут в перспективе сопряжены для клиента с потерей времени в очередях и другими неудобствами, то он может задуматься о выборе другой кредитной организации.

К тому же коммерческие банки, как правило, более гибко подходят к рассмотрению доходов потенциальных заемщиков. Они готовы учесть доход не только на основном месте работы, но и дополнительные заработки, премии, бонусы, дивиденды по акциям и т. п. Также рассматривают заработную плату, подтвержденную не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и подтвержденную справкой в свободной форме.

Совместные программы банков и агентств

Интересные предложения банки разрабатывают сегодня совместно с агентствами недвижимости. Если покупатель жилья приходит в банк как клиент агентства, имеющего преференции у банка, то он получает дополнительные скидки и льготы, ипотека ему выдается на более выгодных условиях.

Например, клиенты компании «Инком-Недвижимость» могут воспользоваться преференциями таких крупных финансовых структур, как Сбербанк, Абсолют-Банк, ВТБ-24, Райффайзенбанк, BSGV и прочих. Так, к примеру, в Райффайзенбанке клиенты «Инком-Недвижимость» смогут взять ипотечный кредит по ставке на 0,25 процентных пунктов ниже стандартной ставки. Кроме того, отменена комиссия банка за предоставление ипотечного кредита для клиентов компании.

Похожие льготы предлагает и ВТБ-24. Для клиентов агентства ставка по кредиту будет на 0,5 процентных пункта ниже стандартной. Кроме того, предусмотрено снижение размера комиссии за услуги по выдаче ипотечного кредита, а мораторий на досрочное погашение кредита сокращен для клиентов компании вдвое. Есть подобные предложения и у других агентств недвижимости. Так, в рамках компании «Миэль-Брокеридж» в феврале 2011 года прошло большое количество ипотечных сделок с участием следующих банков: «Дельта Кредит», ВТБ-24 и Райффайзенбанк.

Аналитики считают, что данное направление сотрудничества весьма выгодно, поэтому в дальнейшем количество совместных программ банков и риэлторов будет только расширяться.

Партнерские соглашения с застройщиками

Восстанавливается после кризиса и ипотека на приобретение жилья в новостройках, более всего пострадавшая в период кризиса. Крупнейшие банки стали заключать партнерские соглашения с застройщиками. Кристина Хмель, директор департамента ипотеки «Миэль-Новостройки», отмечает, что как только банк аккредитует новостройку, происходит резкое увеличение продаж. «К примеру, в ЖК «Ярославский» текущий объем продаж держится на уровне 100-150 квартир в месяц, при этом доля ипотеки доходит до 50%», – рассказывает эксперт. Это оказывается выгодным прежде всего самому клиенту. Ведь банки аккредитуют только проверенные компании, с прозрачной схемой реализации квартир в соответствии с 214-м федеральным законом. В процессе аккредитации банк проводит проверку разрешительной документации на объект.

До кризиса в партнерских программах ставки при кредитовании новостроек были выше на 1-2%, чем для вторичного рынка. Сейчас же, как показывает практика и новые программы госбанков, ставки по этим программам значительно снизились. И купить квартиру в новостройке по ипотеке стало намного выгоднее, чем на вторичке: помимо собственно низких ставок, квартиры на этапе строительства и стоят дешевле.

По мнению Елены Пономаревой, генерального директора компании «Фосборн Хоум», банки и дальше будут привлекать клиентов, снижая первоначальный взнос, уменьшая или отменяя различные дополнительные платежи и комиссии. А также предлагая более высокий уровень сервиса и различные дополнительные услуги.

по материалам журнала "Собственник"