Долевая собственность: раздел имущества по соглашению и по справедливости

Совместно владеть и пользоваться объектом недвижимости неудобно, а продать и пропорционально разделить деньги – жалко. Что делать в таких случаях?

Правовая казуистика

Чаще всего подобные истории случаются с бывшими супругами или наследниками. Но бывает и так, что хорошие знакомые приобрели индивидуальный жилой дом вскладчину, разделили его вместе с участком на две половинки, спокойно этим распоряжаются, но юридически остаются долевыми собственниками.

На практике совладельцы могут договориться, как пользоваться недвижимостью, чтобы особо не мешать друг другу. Но юридической силы такие договорённости не имеют: с точки зрения закона все долевые совладельцы распоряжаются одним объектом недвижимости совместно.Например, если речь идёт о жилом доме, то каждый долевой собственник имеет право пользоваться любой его комнатой. Исключением, как правило, является ситуация, когда особый порядок пользования недвижимостью определил суд. 

Чтобы закрепить достигнутые договорённости о пользовании недвижимостью не только устным соглашением, необходима особая юридическая процедура: раздел недвижимого имущества между совладельцами на основании ст. 252 ГК РФ (п.1).

Если все совладельцы согласны, какая часть объекта недвижимости кому отойдёт, соглашение о разделе имущества можно подготовить даже в простой письменной форме. В большинстве случаев недвижимое имущество реально разделить на две, реже – на три части.

Что и как делить

Из всех объектов недвижимости сложнее всего разделить квартиру в многоквартирном жилом доме. Переоформить в собственность каждого совладельца отдельные комнаты, оставив общим имуществом кухню, ванную и туалет (то есть превратить обычную квартиру в коммунальную), по действующему законодательству невозможно.

Формально можно разделить одну квартиру на две других. Но они должны быть изолированы друг от друга, иметь отдельный вход, кухню, туалет с ванной и хотя бы одну жилую комнату. В большинстве квартир совершить подобную операцию невозможно с инженерно-технической точки зрения.

Несколько проще разделить на две части индивидуальный жилой дом, если можно сделать его двухквартирным. Требования к будущим «квартирам» будут теми же, только отдельный санузел в каждой из них уже не обязателен, если дом не выше двух этажей.

Правда, если у здания есть пристройка (или пристройки), которая не отмечена в документах на этот дом, то формально она считается «самостроем» и фигурировать в разделе имущества не может. Прежде подобный «самострой» необходимо узаконить, получив разрешение на ввод в эксплуатацию новых помещений жилого дома от местных властей.

Несколько проще разделить нежилой дом. Достаточно заключить соглашение, кому из совладельцев какие помещения достанутся, а какие останутся в общей собственности.  Кстати, этим нюансом часто пользовались владельцы квартир в так называемых «многоквартирных дачах». С юридической точки зрения покупатели приобретали долю в индивидуальном нежилом доме. А затем все совладельцы  заключали соглашение о разделе этого дома как объекта недвижимого имущества. По соглашению каждый получал в собственность фактически купленные помещения. Правда, помешать повсеместному сносу подобных «многоквартирных дач» это, как правило, не помогало.

Юридические формальности

Если все совладельцы договорились о разделе объекта недвижимости и заключили соглашение, обращаться в суд, чтобы закрепить договорённости, не нужно.

Если раздел имущества осуществляется не строго пропорционально долям, то собственник, получивший б?льшую площадь дома или участка, может выплатить компенсацию тому, кто получил меньшую часть. Размер компенсации оговаривается в соглашении. Образец подобного документа опубликован, в частности, здесь.

Затем каждому из участников договора необходимо подготовить отдельные кадастровые паспорта на вновь образованные таким образом объекты недвижимости. А после следует всем одновременно обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на них. Иначе чиновники получат формальный повод отказать в данной процедуре.  

Если разделяется не дом, но и придомовой участок, то кадастровые паспорта необходимо подготовить и на часть строения, и на землю. Стоимость таких работ в различных регионах разнится. В Подмосковье подготовка одного кадастрового паспорта может обойтись в сумму порядка 5 000 рублей.