Что делать, если долевые собственники жилья поссорились?

Что делать, если долевые собственники квартир больше не хотят жить «одной семьёй», или это просто чужие люди? Как поступить, если мирно пользоваться жильём, не мешая друг другу, уже не получается?

Комнату на замок – через суд

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), все долевые собственники квартиры формально имеют право пользоваться всеми жилыми помещениями в ней. На практике это означает: ни один из совладельцев не может запретить другому находиться ни в одной из комнат. Если договориться о том, чтобы не мешать друг другу, не удаётся, в такой ситуации не поможет ни участковый, ни местная администрация.

Теоретически каждый совладелец может оформить право собственности на одну комнату. Но, по действующей редакции Жилищного кодекса РФ, в обычной квартире сделать это, как правило, нельзя. В большинстве случаев подобные действия превратят квартиру в «коммуналку», а этого закон не допускает.

Тогда одному или нескольким совладельцам остаётся обращаться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой (ГК РФ, ст. 247, ч. 2). В решении суда будет определено, какие помещения в «долевой» квартире будут считаться общим имуществом в совместном пользовании всех, а какие «закреплены» за каждым. На основании этого решения, вступившего в законную силу, каждый из собственников получит «железобетонное» право никого из других совладельцев в «закреплённую» за ним комнату не впускать.

Решая, кому какой комнатой пользоваться, судья не обязательно станет строго исходить из соотношения долей собственников и, соответственно, жилой площади, на которую каждый из них может претендовать. Да и во многих случаях это просто невозможно.

Но если один из совладельцев по решению суда получит в пользование жилой площади больше, чем полагается исходя из соотношения долей, другие вправе получать от него компенсацию (ГК РФ, ст. 247, ч. 2). Обязать выплачивать деньги за пользование «сверхнормативными» квадратными метрами и определить сумму также может суд. Как правило, примерным ориентиром становится стоимость коммерческого найма жилья в данном районе.

Однако при составлении подобных исков долевым собственникам жилья стоит учитывать важный нюанс: смежные комнаты, как правило, признаются общим имуществом всех совладельцев. Если с учётом этого поделить квартиру по справедливости не получится (например, в ней всего две комнаты, и одна из них проходная), то и суд рассорившимся совладельцам, скорее всего, не поможет.

«Подарить с вознаграждением»

Не стоит исключать и такого развития конфликтной ситуации, при котором один из совладельцев захочет продать свою долю в квартире. Достаточно часто покупателем таких долей выступает «квартирный рейдер» (нередко с существенной скидкой), который затем разными способами вынуждает других собственников продать ему оставшиеся доли чуть ли не по бросовой цене.

Формально продать долю без уведомления других собственников нельзя. Более того, совладельцы имеют преимущественное право её покупки на тех же условиях и по той же цене, которые продавец предложил другому покупателю (ГК РФ, ст. 250).

При продаже одним из собственников своей доли другие совладельцы должны подписать и заверить у нотариуса письменный отказ от преимущественного права покупки или должны быть надлежащим образом извещены (тогда продавец получит право совершить сделку через месяц после извещения). Иначе Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Как считают некоторые совладельцы квартир, если всячески уклоняться от извещения о продаже, то другой собственник не сможет реализовать свою долю сколь угодно долго. Например, можно «не оказаться дома», если придёт почтальон с заказным письмом, и так до бесконечности.

Однако против такого поведения существует законное «противоядие». Продавец может отправить извещение заказным письмом с уведомлением о вручении получателю при помощи нотариуса.

Дело в том, что закон о нотариате позволяет нотариусам отправлять «заявления граждан другим гражданам» и выдавать отправителю так называемое «Свидетельство о передаче заявления», как только придёт ответ от почты (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86). Причём даже в том случае, если, например, адресата «не будет дома», и затем он за определённый срок не придёт на почту получить письмо от нотариуса.

Такое свидетельство позволит Росреестру зарегистрировать продажу доли в квартире без письменного отказа другого собственника, если с момента выдачи данного документа прошло больше месяца.

Однако есть и другие, более радикальные способы обойти требование закона об извещении других совладельцев при продаже. Например, формально продавец и покупатель могут заключить договор дарения. Обязательное извещение в таких случаях, по закону, не нужно. А передачу денег со стороны «одаряемого» долей можно совершить при помощи закладки средств в банковскую ячейку с правом доступа к ней «дарителя» на определённых условиях.

Разумеется, по существу, такая сделка «дарения» будет притворной, а значит, незаконной. Но пострадавшие совладельцы смогут добиться справедливости в суде далеко не всегда. Факт притворной сделки не так просто неопровержимо доказать.

Поэтому совет долевым собственникам жилья один: пусть и с трудом, но приходить к необходимым компромиссам и договариваться. Иначе всё рискует обернуться тем, что «чемодан без ручки» – квартиру в общем владении – придётся просто «бросить».